Fase 3: Ontwerpfase

Duur: 12-18 maanden

Dit is waar dromen tekeningen worden. De ontwerpfase is voor veel mensen het leukste deel van het traject – eindelijk wordt zichtbaar hoe jullie huis eruit gaat zien. Maar het is ook een fase waarin veel beslissingen vallen, waarin budgetten onder druk komen, en waarin de groep moet leren samenwerken onder tijdsdruk.

De ontwerpfase bestaat uit drie duidelijke subfasen: Schetsontwerp (SO), Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO). Elke subfase wordt gedetailleerder – en duurder om te wijzigen. Begrijp het proces, zodat je weet wanneer je welke beslissingen moet nemen.

Het adviseursteam samenstellen

Voordat het tekenen begint, stel je het team samen. De architect is jullie belangrijkste partner – neem de tijd om de juiste te vinden. Vraag referenties, bezoek projecten, en kijk of er een klik is. Naast de architect heb je adviseurs nodig voor constructie, bouwfysica, duurzaamheid en kostenbewaking. Beslis ook of je in een bouwteam wilt werken (aannemer denkt mee vanaf het begin) of traditioneel wilt aanbesteden (aannemer komt pas na DO).

Subfase 3.1: Schetsontwerp (SO)

Duur: 2-4 maanden

Het schetsontwerp is de creatieve fase waarin alle mogelijkheden nog open liggen. De architect verkent verschillende richtingen en laat zien wat er allemaal kan. Dit is hét moment voor grote keuzes – daarna wordt bijsturen steeds duurder.

Proces in deze subfase

Het SO begint met het Programma van Eisen (PvE): jullie verlanglijstje, maar dan concreet. Hoeveel woningen, welke groottes, welke gemeenschappelijke ruimtes, welk duurzaamheidsniveau? De architect vertaalt dit naar ruimtelijke mogelijkheden. Meestal maakt de architect 2-3 varianten die fundamenteel verschillende keuzes verkennen: hoe staat het gebouw op de kavel? Waar zitten de gemeenschappelijke ruimtes? Hoe verhouden privé en gedeeld zich?

Organiseer ontwerpsessies waarin de groep de varianten bespreekt. Wat spreekt aan, wat niet? Welke variant past het beste bij jullie visie? Aan het einde van het SO kiest de groep één richting om verder uit te werken. Die keuze leg je vast in een SO-besluit.

Ontwerp en gebouw in deze subfase

In het SO worden de grote lijnen bepaald:

De positionering op de kavel (oriëntatie, relatie met omgeving)
Het bouwvolume en de bouwhoogte
De verdeling tussen privé en gemeenschappelijk
De ontsluiting (waar zijn de ingangen, hoe loop je door het gebouw)
De sfeer en uitstraling (modern, traditioneel, speels, strak)
Eerste ideeën over duurzaamheid en installaties

De tekeningen zijn nog schetsmatig: plattegronden op hoofdlijnen, een gevelschets, misschien een 3D-impressie. Details komen later.

Financieel checkpoint

Na het SO maakt de kostendeskundige een eerste raming. Die is nog grof (marge van 15-20%), maar geeft wel aan of jullie in de goede richting zitten. Past de gekozen variant binnen budget? Zo niet: nu is het moment om bij te sturen, niet later.

Subfase 3.2: Voorlopig Ontwerp (VO)

Duur: 3-5 maanden

In het voorlopig ontwerp wordt de gekozen richting concreet uitgewerkt. De grote lijnen liggen vast; nu gaat het om de invulling. Hoe zien de woningen er precies uit? Welke materialen komen er op de gevel? Hoe werken de gemeenschappelijke ruimtes?

Proces in deze subfase

Het VO is intensief. Er zijn veel beslissingen te nemen en de groep moet regelmatig bij elkaar komen. Organiseer thematische sessies: één over de woningindelingen, één over de gemeenschappelijke ruimtes, één over duurzaamheid en installaties. Zo houd je het overzichtelijk.

Belangrijk: in het VO moeten individuele woonwensen samenkomen. Wie wil welke woning? Welke indelingsvarianten zijn er? Dit is het moment voor woningtoewijzing – een gevoelig proces dat zorgvuldige begeleiding vraagt. Maak duidelijke afspraken over hoe jullie dit doen.

Aan het einde van het VO is er weer een groepsbesluit. Akkoord met dit ontwerp? Dan door naar DO. Niet akkoord? Dan terug naar de tekentafel – maar besef dat dit tijd en geld kost.

Ontwerp en gebouw in deze subfase

In het VO worden de volgende zaken uitgewerkt:

Definitieve plattegronden van alle woningen
Indelingsvarianten per woningtype
Uitwerking gemeenschappelijke ruimtes (maatvoering, inrichting)
Gevelontwerp met materiaalkeuzes op hoofdlijnen
Doorsneden die de constructie tonen
Installatieconcept (verwarming, ventilatie, zonnepanelen)
Duurzaamheidsmaatregelen concreet gemaakt
Buitenruimte: tuin, parkeren, fietsenstalling

De tekeningen zijn nu schaal 1:100 – gedetailleerd genoeg om je een goed beeld te vormen, maar nog niet tot op de centimeter.

Financieel checkpoint

De kostenraming na VO is nauwkeuriger (marge 10-15%). Nu weet je vrij precies wat het gaat kosten. Vergelijk met het budget en met de vorige raming. Zijn er overschrijdingen? Dit is het laatste moment om relatief goedkoop bij te sturen. Na DO wordt elke wijziging duur.

Subfase 3.3: Definitief Ontwerp (DO)

Duur: 3-4 maanden

Het definitief ontwerp is de afronding van de ontwerpfase. Alles wordt tot in detail uitgewerkt. Na het DO gaat de omgevingsvergunning de deur uit en kan – bij een traditionele aanbesteding – het bestek worden gemaakt.

Proces in deze subfase

Het DO vraagt minder groepsbijeenkomsten dan het VO, maar de beslissingen die vallen zijn definitief. De architect werkt het ontwerp uit; de groep reviewt en keurt goed. Focus op de punten die er toe doen: klopt de woningindeling? Zijn de materialen wat jullie willen? Werken de gemeenschappelijke ruimtes?

Tegelijkertijd worden de vergunningsstukken voorbereid. De architect stelt de aanvraag samen, inclusief alle benodigde tekeningen en berekeningen. Afhankelijk van de situatie kan dit een reguliere procedure zijn (8 weken) of een uitgebreide (26 weken).

Aan het einde van het DO tekent de groep af: dit is het ontwerp dat we gaan bouwen. Daarna zijn wijzigingen mogelijk, maar ze kosten geld.

Ontwerp en gebouw in deze subfase

In het DO worden alle details vastgelegd:

Definitieve plattegronden met maatvoering
Alle gevelaanzichten met materiaal- en kleurspecificaties
Doorsneden en details van aansluitingen
Kozijn- en deurenschema's
Keuken- en badkamerindelingen
Volledige installatietekeningen
Bouwfysische berekeningen (energie, geluid)
Constructieve hoofdopzet
Besteksbeschrijvingen van materialen en afwerkingen

De tekeningen zijn nu schaal 1:50 of gedetailleerder. Hiermee kan de aannemer prijzen en bouwen.

Financieel checkpoint

De DO-raming is de meest nauwkeurige (marge 5-10%). Dit is de basis voor de aanbesteding of de definitieve prijsafspraak met de aannemer in een bouwteam. Zorg dat er een post onvoorzien is opgenomen – tijdens de bouw komen er altijd zaken bij.

De groep in het ontwerpproces

Ontwerpen met een groep is een kunst. Iedereen heeft wensen en ideeën, en die moeten samenkomen in één ontwerp. Dat vraagt om duidelijke besluitvorming, om het kunnen loslaten van persoonlijke voorkeuren, en om vertrouwen in de architect. Een goede procesbegeleider helpt om de gesprekken gestructureerd te houden en om knopen door te hakken.

Tip: maak onderscheid tussen 'beslissen' en 'meepraten'. Niet alles hoeft door de hele groep besloten te worden. Sommige zaken kun je delegeren aan werkgroepen of aan de architect. Spreek vooraf af wie waarover beslist.

Samenvatting – waar werk je naartoe:

Adviseursteam samengesteld (architect, constructeur, kostendeskundige, etc.)
Programma van Eisen (PvE) opgesteld
SO afgerond: ontwerprichting gekozen, eerste kostenraming gemaakt
VO afgerond: ontwerp uitgewerkt, woningen toegewezen, kostenraming verfijnd
DO afgerond: alle details vastgelegd, vergunningsaanvraag ingediend
Groepsbesluiten na elke subfase gedocumenteerd
Kostenramingen passen binnen budget
Bij bouwteam: aannemer denkt mee en prijs is indicatief afgestemd

Relevante artikelen:

Laura Fransen (CrowdBuilding)

Content Marketing Manager